Как арендовать коммерческую недвижимость в Дубае без проблем

Дубай – финансовый и бизнес-центр страны, в котором сконцентрировано множество крупных компаний и предприятий. На выбор есть объекты разного типа: офисы, павильоны, студии и отдельные здания, например, для крупного ресторана или бутика.

Если вы хотите выгодно арендовать коммерческую недвижимость в Дубае, то должны ознакомиться с актуальным рынком, стоимостью аренды и видами недвижимости, которые можно снять. Так вы будете иметь полное представление о том, в каком помещении нуждается именно ваш бизнес.

Что нужно учитывать при съеме недвижимости в Дубае

Дубай считается второй столицей государства. Здесь проживает более 3 млн человек. Город – центр общественной и деловой жизни. Большинство офисных зданий и комплексов собраны в центре – именно сюда стекаются все компании и офисные работники.

На первый взгляд, у вас будет много вариантов для выбора, но по факту их количество сократится в несколько раз, если вы четко определите, какой объект коммерческой недвижимости вам нужен.

Первое, что нужно учитывать – тип вашего бизнеса. Вид деятельности будет определять оптимальный тип помещения. Например, розничному магазину нужно просторное помещение в многолюдном месте. А для IT-компании может подойти небольшой офис в бизнес-центре, и проходимость не будет иметь такой значимости.

Второе – бюджет. Рекомендуем предварительно составить полный финансовый план для вашего бизнеса, и включить в него расходы на аренду. Траты на помещение должны быть учтены в контексте всех расходов, чтобы картина была более точной. Учитывайте арендную плату – «тело» расходов, а также коммунальные услуги и налоги, если они предусмотрены в вашем случае.

Выберите местоположение, которое будет удобно для ваших клиентов и сотрудников. Учитывайте доступность транспорта, парковки и близость к важным объектам инфраструктуры. В идеале вблизи офиса должны быть расположены наземные остановки и станция метро.

Арендуйте помещение подходящего размера, чтобы вместить все ваше оборудование и сотрудников( 9 квадратных метров на сотрудника). Не переплачивайте за лишнее пространство, но и не стесняйте себя.

Определите, какие удобства вам необходимы: высокоскоростной интернет, кондиционирование воздуха, охрана и парковка. Средняя скорость интернета в Дубае высокая – 86,77 Мбит/сек., есть 4G и 5G. Но даже при таких условиях есть районы и улицы, на которых связь прерывается и пропадает.

Перед подписанием договора определите условия аренды, которые бы вас устроили: срок, условия расторжения и возможность продления. Учитывайте, что арендодатель сдает помещение на год и может поднять цену.

Виды недвижимости и офисных помещений в Дубае

Выбор типа объекта зависит от ваших потребностей, и Дубай готов предложить все варианты. Основные из них:

• Офисы в бизнес-центрах

Это самый распространенный тип офисных помещений в Дубае. Удобство бизнес-центров в том, что внутри комплекса расположены дополнительные корпоративные помещения: конференц-залы, тренажерные залы, рестораны, кафе, комнаты отдыха и др. Подходят для компаний всех размеров.

Вам не придется дополнительно заботиться о том, где разместить все необходимое для сотрудников и проведения корпоративных мероприятий. Но учтите, что помещения нужно будет делить с другими компаниями и занимать их согласно графику.

• Сервисные офисы

Это оборудованные офисные помещения с мебелью, интернетом, телефонами и другими удобствами. Отличный вариант для малых предприятий и стартапов. Как правило, имеют гибкие условия аренды. Стоимость немного ниже, чем у аренды офиса в бизнес-центре, поэтому подойдет для компаний с ограниченным бюджетом.

• Коворкинг-пространства

Не подходят для крупных компаний и предприятий, но станут хорошим вариантом для фрилансеров, удаленных работников и предпринимателей, которые работают в команде из нескольких человек. Вы получаете общее рабочее место, доступ к интернету, принтерам и другим офисным удобствам. Можно значительно сэкономить на аренде и наладить связи с другими людьми.

• Розничные помещения

В основном представлены торговыми центрами. Оптимальное место для магазинов, ориентированных на большое количество покупателей. Из плюсов – высокая проходимость и удобство для клиентов.

• Торговые улицы

Подходят для бутиков, кафе и небольших магазинов. Особенность данного типа недвижимости в более локальной атмосфере, чем в торговых центрах. По сути, разница только в масштабе.

• Отдельно стоящие магазины

Наиболее дорогой вариант, при котором в аренду берут целое здание. Позволяет владельцам магазинов полностью контролировать дизайн и оформление своего пространства. Подходят для магазинов, которым требуется много места.

• Складские помещения

Используют для хранения товаров и оборудования. Могут быть разных размеров: от небольших помещений до крупных распределительных центров. Подойдет для маркетплейсов и крупных онлайн-магазинов без физических офисов. В некоторых случаях склады нужны и офлайн-магазинам для хранения запасов. В таком случае нужно учитывать стоимость аренды и магазина, и склада.

• Логистические парки

То же самое, что и офис в бизнес-центре, но для складов. Это центр, в котором сосредоточены складские и офисные помещения разных компаний. Расположены, как правило, вблизи основных транспортных магистралей. Подойдет для транспортных и логистических компаний.

Арендовать можно также специализированные помещения: отели, медицинские клиники, производственные помещения. Однако условия аренды и требования к арендатору будут жестче.

Документы для оформления аренды

Чтобы снять коммерческую недвижимость в Дубае, вам понадобится готовый пакет документов. В него входит:

• лицензия вашей компании
• копии паспортов, виз, Emirates ID арендатора и арендодателя;
• квитанция об оплате арендной платы и депозита, чековая книжка;
• свидетельство о регистрации недвижимости;
• копия плана помещения;
• форма DEWA;
• сертификат об отсутствии возражений (NOC) – актуально для офисов, которые расположены в жилищных комплексах, можно получить в управляющей компании;
• в некоторых случаях агенты просят бизнес план и презентацию компании (склад, магазин).

После предоставления всех документов Вам предоставят договор аренды и Ejari – основной документ, в котором указаны условия: срок действия, арендная плата, депозит, оплата по коммунальным услугам и др.;

При необходимости арендатор и арендодатель имеют право запросить дополнительные документы, если они не нарушают рамки законодательства. Например, арендодатель не может требовать от арендатора личных документов для подтверждения дохода или семейного положения, если съемщик не дал согласия. И наоборот – съемщик может запросить лишь те бумаги, которые напрямую связаны с вопросом аренды.

Этапы подписания договора аренды

Обязательное условие для аренды коммерческой недвижимости в ОАЭ – заключение договора аренды и Ejari. Без него сделка не будет считаться совершенной и легализованной.

Получение документации

Арендодатель должен предоставить свидетельство о праве собственности на недвижимость, кадастровый план, справку об отсутствии обременений и согласие на сдачу в аренду от других собственников. Владельцем может быть как местный житель, так и иностранный гражданин – значения не имеет, если все документы оформлены официально. В данном случае вы не понесете риски.

Подготовка проекта договора аренды

Стороны договора могут составить договор самостоятельно или обратиться к юристу. В нем должны быть указаны:

• предмет договора – недвижимость, адрес, площадь;
• срок аренды;
• плата – размер, порядок оплаты;
• депозит – сумма, условия внесения, возврата;
• права и обязанности сторон;
• условия расторжения;
• другие пункты по согласованию сторон.

Встреча с арендодателем и подписание договора

Старайтесь договориться о личной встрече при осмотре помещения. Это не обязательное условие, но лучше иметь возможность поговорить с владельцем или его представителем: обсудить детали, пообщаться и просто понять, у кого вы снимаете помещение.

Составьте список вопросов, которые хотите задать. Возьмите с собой паспорт и все необходимые документы, чтобы подтвердить свою личность.

Во время встречи кратко расскажите о себе и о том, что ищете в арендуемой недвижимости. Во время осмотра обратите внимание на:

• планировку;
• состояние помещения – ремонт, мебель, сантехнику;
• наличие воды, электричества, газа, интернета;
• шум от улицы или соседей.

Обсудите с арендодателем условия договора аренды. Если вас все устраивает, документы можно подписать во время встречи. Если сомневаетесь, попросите время на обдумывание.

У вас есть полное право отказаться от предложения, даже если вы встретились с владельцем. Популярное заблуждение заключается в том, что арендатор должен оформить договор, если на него потратили время, подробно все предоставили и объяснили, а отказываться – некрасиво. В порядке вещей после встречи с арендодателем еще немного обдумать свое решение и дать ответ в течение оговоренного времени.

Подписание договора

Договор составляется на арабском языке, на английском – при желании. После скрепляется подписями обеих сторон. Зарегистрировать документ можно в центре Земельного департамента Дубая, на сайте онлайн или через приложение. Размер сервисного сбора: 220-250 дирхам.

После подписания договора необходимо заключить Ejari, которое каждый год необходимо продлевать.

Стоимость аренды коммерческой недвижимости Дубая

Аренда небольшого офиса в отдалении от центра обойдется от 1500-2000 дирхам в месяц. Чем ближе к крупным офисам и башням, тем выше стоимость. В крупных офисных помещениях цена может достигать 3500-4000 дирхам.

Подводные камни при аренде коммерческой недвижимости

Поверхностная проверка документов – распространенная и опасная ошибка. Перед подписанием договора аренды внимательно прочитайте все документы, включая свидетельство о регистрации недвижимости, договор купли-продажи и план помещений. Проверьте, чтобы все счета за коммунальные услуги былиоплачены предыдущим арендатором (final Dewa bill). Убедитесь, что все бумаги в порядке и что у арендодателя есть право сдавать недвижимость в аренду.

К сожалению, ситуация, когда съемщик пропустил или проигнорировал несколько условий, а потом столкнулся с проблемами за это, очень распространенная.

Не подписывайте договор аренды до личного осмотра. По факту проверки вы можете обнаружить «приятные сюрпризы», о которых арендатор умолчал: подтекающая крыша, проблемы с вентиляцией, интернетом, отсутствие парковки, которая указана на плане, и др. При проверке обратите внимание на состояние недвижимости, наличие ремонта, сантехники, мебели и бытовой техники.

При необходимости проведите опись. Например, если вы увидели, что холодильник устарел, стоит давно и плохо функционирует, пропишите условие, что в случае поломки вы не можете нести за нее ответственность – бытовой предмет был в эксплуатации слишком долго. Таким образом пройдитесь по всем предметам в помещении. Зафиксируйте каждую трещину на стекле, чтобы в дальнейшем это не повесили на ваши плечи. Все поломки придется оплачивать, и будет обидно, если они произошли не по вашей вине и были оставлены предыдущими съемщиками.

Помните, что никто не может принуждать вас подписать договор до осмотра. Не идите на этот шаг ни при каких условиях, даже если владелец или риелтор уверяют, что все будет в порядке.

Нечеткая формулировка условий договора – еще одно нарушение со стороны арендодателя. Убедитесь, что в документе прописаны все цифры и даты. Не игнорируйте отсутствие мелких деталей и ключевой информации. Четко пропишите условия расторжения договора и правила проживания. Не стесняйтесь задавать вопросы, если что-то вам непонятно. Вы имеете полное право запросить новый договор, если вам кажется, что некоторые пункты не учтены.

Если у вас возникли проблемы с арендованной недвижимостью: протечка воды, неисправность сантехники или электричества, - немедленно сообщите об этом арендодателю. Не пытайтесь решить проблему самостоятельно.

Оплачивайте арендную плату в срок, указанный в договоре. Задержка платежей может привести к штрафам, расторжению договора и выселению из помещения, даже если арендодатель пообещал вам обратное.

Если вам важно решить вопрос с недвижимостью быстро и качественно, то обратитесь к услугам агентства The Level Consulting. Мы команда опытных экспертов, которая поможет с вопросом организации бизнеса на всех этапах: от открытия компании и оформления документов до выбора офиса к или склада. Предоставляем полное юридическое, бухгалтерское и корпоративное сопровождение. На связи 24/7 по всем вопросам.