Как арендовать офис для компании в ОАЭ

Объединенные Арабские Эмираты – востребованное направление для бизнесменов разного уровня из многих стран мира. Удачное географическое положение, экономическая стабильность, проработанное законодательство, лояльная налоговая политика – эти и другие особенности ОАЭ позволяют иностранцам успешно развивать свой бизнес. Для организации своего дела необходим офис, а также нужно знать особенности аренды коммерческой недвижимости в ОАЭ.

Коммерческая недвижимость в Арабских Эмиратах

ОАЭ активно застраивается, каждый год здесь реализуется множество масштабных строительных объектов. Появляются новые помещения разного типа – офисные, торговые, складские и прочие. Недвижимость эмиратов отличается высоким качеством строительства, продуманностью проектов, высокотехнологичным оснащением. При желании иностранцы могут стать не только арендаторами, но и владельцами коммерческой недвижимости в Дубае или другом эмирате. Но в любом случае надо знать законодательство и особенности местного рынка.

Большое значение имеет форма компании: офшорным компаниям аренда офиса в Дубае и других эмиратах запрещена.

Оншорные компании

Оншорная компания имеет право арендовать офисные или другие помещения. Требования к помещению во многом зависят от того, в какой свободной экономической зоне (СЭЗ) компания зарегистрирована. Общее правило – строение должно находиться на территории СЭЗ регистрации. В некоторых СЭЗ разрешается арендовать виртуальный или совмещаемый (используемый несколькими фирмами) офис.

Еще один вариант – аренда кабинета или «стола» у секретарской организации. Он выгоден, если не нужен офис большой площади и пользоваться им планируется редко. Но копеечным его тоже не назовешь – годовая аренда «стола» будет не менее $1300.

Местные компании

Местные компании, находящиеся в совместном владении иностранца и партнера-гражданина ОАЭ, обязаны купить или арендовать только реальный офис, совмещаемые или виртуальные запрещены. Ограничений по месту регистрации нет, это может быть Дубай или другой эмират. Периодически проводятся проверки, и если компанию не найдут по зарегистрированному адресу, ее ждет крупный штраф.

Аренда офиса в ОАЭ

Право на аренду коммерческой недвижимости дает действующая бизнес-лицензия или разрешение на регистрацию, если компания еще регистрируется.

Важные моменты:

• арендуемое помещение должно соответствовать виду деятельности, указанной в лицензии. После поправок 2021 г. законодательство Объединенных Арабских Эмиратов расширило список видов деятельности, разрешенных иностранцам, – теперь в нём более тысячи пунктов;
• аренда одного офиса несколькими фирмами допускается только в том случае, если у них один и тот же состав акционеров и одинаковая структура;
• аренде подлежат только коммерческие помещения, размещать офис в жилом здании категорически запрещено;
• площадь офиса должна соответствовать количеству занятых сотрудников – около 9 м2 на человека. Минимальная площадь – около 30 м2. От размера помещения зависит число резидентских виз, которые могут быть получены компанией.

Разновидности офисов

При аренде реального офиса возможны два варианта:

• Fitted office – это помещение с отделкой, готовое для работы. Оно может сдаваться полностью меблированным либо арендатор сам занимается обустройством;
• Shell&core требует предварительного ремонта, в помещении только бетонная стяжка на полу и стены без отделки. Его цена ниже, но это сомнительная экономия. Проведение ремонта с предварительным согласованием проекта потребует много времени и денег. Такой вариант оправдан, если необходима определенная планировка, а найти готовое помещение не удается.

От вида и площади офисного помещения зависит число разрешенных виз для иностранцев:

• Physical space – реальный офис, число сотрудников рассчитывается по площади (одна виза на 9 м2);
• Flexi desk – виртуальный офис дает право только на три визы;
• Serviced office – полностью обустроенный обслуживаемый офис, который снимается у поставщика офисных помещений, дает право на четыре-пять виз в зависимости от площади.

Виды арендных договоров

Выделяют четыре основных формата:

• Modified-net lease. Расходы по содержанию помещения делятся по соглашению между владельцем и арендатором. Считается самой удобной формой;
• Triple Net lease. Все выплаты ложатся на арендатора. Эта форма экономически выгодна владельцу, но крайне непопулярна среди арендаторов;
• Land lease. Арендатор получает земельный участок с правом строительства на нём коммерческого здания. После окончания аренды участок возвращается арендодателю вместе со всеми постройками;
• Gross lease. Определяет фиксированную сумму ежемесячной выплаты. Расходы полностью лежат на владельце. Наиболее распространенный формат.

Пакет документов

Порядок оформления строго регламентируется законом. Потенциальный арендатор должен документально подтвердить:

• право собственности на компанию;
• право на использование недвижимости;
• соответствие арендуемого помещения бизнес-лицензии.

Могут потребоваться и дополнительные документы, в том числе:

• бизнес-лицензия или разрешение на регистрацию;
• копии паспортов или Emirates ID собственников бизнеса;
• рекомендательные письма от прошлых арендодателей;
• справка о банковском счете;
• сведения о кредитной истории.

В договоре указывается дата подписания, адрес объекта, условия его использования, срок соглашения, стоимость аренды, возможность перепланировки и другие условия. После подписания договора в Дубае его необходимо зарегистрировать в EJARI – системе онлайн-регистрации недвижимости.

Система EJARI

Инициатором ее создания выступило Агентство по регулированию недвижимости (RERA). Регистрация арендных договоров в этой системе – обязательное требование для арендодателей и арендаторов с 2010 г. Она легализует договорные отношения, делает их прозрачными. Это позволяет избежать махинаций и разрешать возникающие конфликты в судебном порядке. Как правило, договор на регистрацию отправляет владелец недвижимости, а оплачивает процедуру арендатор.

После регистрации в EJARI необходимо заключить договор с коммунальными службами на водо- и электроснабжение, а также оформить страховку на случай нанесения ущерба. После этого можно начинать работу в офисе.

Особенности платежей

Оплата в большинстве случаев производится банковскими чеками. Количество платежей оговаривается в договоре, обычно это четыре-шесть платежей в год, но возможна и разовая выплата.

При подписании договора обязательно оговариваются дополнительные расходы – платежи за коммунальные услуги, техобслуживание, интернет, кондиционер, вывоз мусора. Обычно всё это оплачивает арендатор. Он также вносит гарантийный депозит (5 % от годовой арендной платы), который будет играть роль залога и подлежит возврату.

Срок аренды начинается с 12 месяцев. Следует быть готовым к повышению арендной платы при продлении договора. Обычно ставка сохраняется первые два-три года, а затем ежегодно растет примерно на 5 %.

Просрочка арендной платы может иметь серьезные последствия, а в договоре прописывается штраф за возвращенные (пустые) чеки.

В случае неуплаты в течение месяца арендодатель может обратиться в суд. В 2022 г. было подписано соглашение между Земельным департаментом Дубая (DLD) и крупнейшим банком ОАЭ Emirates NBD Bank, по которому платежи могут быть списаны с банковского счета арендатора.

Чтобы аренда офиса в Дубае была оформлена юридически грамотно и наиболее выгодно для владельца компании, обращайтесь в The Level Consulting. Команда опытных экспертов готова взять на себя всю процедуру поиска офиса и оформления документов на него.