Bir şirket için BAE'nde bir ofis kiralamak için nasıl yapılır

Birleşik Arap Emirlikleri, dünyanın birçok ülkesinden farklı seviyelerde iş insanları için talep gören bir destinasyondur. Başarılı coğrafi konumu, ekonomik istikrar, sağlam yasal çerçeve, uygun vergi politikası gibi özellikler, yabancıların işlerini başarılı bir şekilde geliştirmelerine olanak tanır. İşlerini kurmak için bir ofis gereklidir ve Birleşik Arap Emirlikleri'ndeki ticari gayrimenkul kiralama özelliklerini bilmek de önemlidir.

Birleşik Arap Emirlikleri'ndeki Ticari Gayrimenkul

BAE, her yıl birçok büyük ölçekli inşaat projesinin gerçekleştirildiği aktif bir şekilde gelişen bir ülkedir. Farklı türlerde yeni mekanlar ortaya çıkmaktadır - ofisler, ticari alanlar, depolar ve diğerleri. Emirliklerin gayrimenkulleri yüksek inşaat kalitesi, düşünülmüş projeler ve yüksek teknoloji ekipmanları ile dikkat çeker. Yabancılar istedikleri takdirde, Dubai veya diğer bir emirlikte ticari gayrimenkulün sahibi olabilecekleri gibi kiracıları da olabilirler. Ancak her durumda yerel yasaları ve piyasanın özelliklerini bilmek gereklidir.

Şirketin yapısının önemi büyüktür: Dubai ve diğer emirliklerde ofis kiralama offshore şirketlere yasaklanmıştır.

Yerel Şirketler

Yabancı bir ortağa ve bir Emirli ortağa sahip olan yerel şirketler, sadece gerçek bir ofis kiralamak veya satın almak zorundadırlar; paylaşımlı veya sanal ofisler yasaktır. Kayıt yeri konusunda sınırlama yoktur, bu Dubai veya başka bir emirlik olabilir. Periyodik olarak denetimler yapılır ve şirket kayıtlı adrese göre bulunamazsa ciddi bir ceza alır.

Ofis Kiralama

Ticari gayrimenkul kiralama hakkını sağlayan geçerli bir iş lisansı veya kayıt izni gereklidir, şirket henüz kaydediliyorsa.

Önemli Noktalar:

• Kiralanacak mekan, lisansda belirtilen faaliyet türüne uygun olmalıdır. 2021'deki düzenlemelerden sonra, Birleşik Arap Emirlikleri yasaları, yabancılara izin verilen faaliyet türlerinin listesini genişletti ve şimdi binlerce madde bulunuyor;
• Bir ofisin birden fazla firma tarafından kiralanması, hissedarlarının aynı yapıya ve aynı yapıya sahip olması durumunda mümkündür;
• Sadece ticari alanlar kiralanır; ofis, yaşam alanına yerleştirilmesi kesinlikle yasaktır;
• Ofis alanı, çalışan sayısına uygun olmalıdır - kişi başına yaklaşık 9 m2. Minimum alan yaklaşık 30 m2'dir. Mekanın boyutuna bağlı olarak, şirket tarafından alınabilecek ikamet izni sayısı değişir.

Ofis türleri

Gerçek bir ofis kiralama durumunda iki seçenek mümkündür:

Fitted office - iş için hazır bir döşenmiş oda. Tamamen mobilyalı olarak kiralanabilir veya kiracı kendisi düzenlemeyi yapabilir.

Shell&core - önceden yapılmış bir tadilat gerektiren bir ofis; sadece beton zemin ve bitmemiş duvarlar bulunur. Fiyatı daha düşüktür ancak bu şüpheli bir tasarruftur. Proje önceden onaylanarak tadilatın yapılması zaman ve para gerektirebilir. Belirli bir düzenleme gerektiğinde veya hazır bir oda bulunamadığında mantıklı bir seçenektir.

Ofis alanının türüne ve büyüklüğüne bağlı olarak yabancılar için izin verilen vize sayısı değişir:

Fiziksel alan - gerçek bir ofis, çalışan sayısı alana göre hesaplanır (9 m2 başına bir vize);

Flexi desk - sanal bir ofis sadece üç vize hakkı verir;

Servis ofisi - tamamen donanımlı bir hizmet ofisi, ofis alanına bağlı olarak dört-beş vize hakkı verir.

Kiralama sözleşmeleri türleri

Dört ana format ayırt edilir:

Düzeltilmiş net kira. Mülkün bakım masrafları, sahibi ve kiracı arasında anlaşmaya göre paylaşılır. En uygun form olarak kabul edilir;

Triple Net kira. Tüm ödemeler kiracıya yüklenir. Bu format mülk sahibi için ekonomik olarak avantajlıdır ancak kiracılar arasında son derece popüler değildir;

Arazi kirası. Kiracı, üzerinde ticari bir binanın inşa hakkı bulunan bir arsa alır. Kiranın sona ermesinin ardından arazi, tüm yapılarla birlikte kiracıya geri verilir;

Brüt kira. Sabit bir aylık ödeme miktarını belirler. Tüm masraflar mülk sahibine aittir. En yaygın format budur.

Belgeler Paketi

Düzenlemeler yasalar tarafından sıkı bir şekilde düzenlenir. Potansiyel kiracı şunları belgelendirmelidir:

• Şirketin mülkiyet hakkı;
• Mülkün kullanımına izin veren hak;
• Kiralanacak alanın iş lisansına uygunluğu.

Ek belgeler de gerekebilir, bunlar arasında:

• İş lisansı veya kayıt izni;
• İşletme sahiplerinin pasaport veya Emirates Kimliklerinin kopyaları;
• Önceki kiralayıcılardan referans mektupları;
• Banka hesap bilgileri;
• Kredi geçmişi bilgileri.

Sözleşmede, imza tarihi, mülk adresi, kullanım koşulları, anlaşma süresi, kira bedeli, yeniden planlama olasılığı ve diğer koşullar belirtilir. Dubai'de sözleşme imzalandıktan sonra, EJARI - online mülkiyet kaydı sisteminde kaydedilmesi gerekmektedir.

EJARI Sistemi

Bu sistemin oluşturulmasının başlatıcısı Mülkiyet Düzenleme Ajansı (RERA) idi. 2010'dan itibaren bu sistemde kiralama sözleşmelerinin kaydedilmesi kiralayıcılar ve kiracılar için zorunlu hale geldi. Sözleşme ilişkilerini yasallaştırır ve şeffaf hale getirir. Bu, hilelerden kaçınmayı ve ortaya çıkan anlaşmazlıkları mahkeme yoluyla çözmeyi sağlar. Genellikle mülk sahibi kayıt sözleşmesini gönderirken, kiracı işlemi öder.

EJARI'ye kaydolduktan sonra, su ve elektrik sağlama hizmetleri için bir sözleşme imzalamak ve zarar sigortası düzenlemek gerekmektedir. Bundan sonra ofiste çalışmaya başlanabilir.

Ödeme Özellikleri

Ödemeler genellikle banka çekleriyle yapılır. Ödemelerin miktarı sözleşmede belirtilir, genellikle yılda dört-altı ödeme yapılır, ancak tek seferlik ödeme de mümkündür.

Sözleşme imzalandığında, ek masraflar - su, elektrik, bakım, internet, klima, çöp atma ücretleri gibi - belirtilmelidir. Genellikle tüm bunları kiracı öder. Ayrıca, kiracı garanti depozitosunu (yıllık kira bedelinin %5'i) yatırmalıdır, bu depozito güvence ve iade edilmesi gereken bir teminat rolü oynar.

Kira süresi genellikle 12 aydan başlar. Sözleşme yenilendiğinde kira bedelinin artabileceğine hazır olunmalıdır. Genellikle ilk iki-üç yıl boyunca oran sabitlenir, ardından yıllık yaklaşık %5 artar.

Kira ödemesinin gecikmesi ciddi sonuçlar doğurabilir ve sözleşmede boş çekler için ceza hükümleri bulunmaktadır.

Bir ay boyunca ödenmediği takdirde, kiracıya yönelik hukuki işlemler başlatılabilir. 2022'de, Dubai Arazi Departmanı (DLD) ile Birleşik Arap Emirlikleri'nin en büyük bankası Emirates NBD Bank arasında bir anlaşma imzalandı ve kiracının banka hesabından ödemelerin düzenlenebileceği belirtildi.

Dubai'de ofis kiralamak için hukuki olarak doğru ve sahibi şirket için en uygun olanının sağlanması için The Level Consulting'e başvurun. Deneyimli uzman ekibi ofis bulma ve belgeleri düzenleme sürecini tamamen üstlenmeye hazırdır.